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Hypothèque : pourquoi opter pour le taux Saron ?

Depuis la levée des mesures prises pour lutter contre le COVID, l’inflation bât son plein sur le marché immobilier. Raison pour laquelle les propriétaires et les futurs acquéreurs ont constaté une augmentation importante des taux d’hypothèques. Pour obtenir un financement immobilier, il devient alors difficile de choisir le taux hypothécaire adéquat. Vous disposez de deux alternatives : l’hypothèque à taux fixe et l’hypothèque à taux variable dont l’hypothèque Saron. C’est sur ce point que nous allons nous attarder pour comprendre comment il fonctionne et quels sont les avantages que vous pouvez en tirer.

 

Qu’est-ce que l’hypothèque Saron ?

Il s’agit d’un modèle d’hypothèque basé sur le taux Saron (Swiss Average Rate OverNight). Ce taux se base sur le taux directeur officiel de la BNS (Banque Nationale Suisse) qui est déterminé chaque jour, en faisant une moyenne des taux des différents crédits que s’accordent les établissements bancaires sur le marché monétaire suisse.

Le taux Saron est donc défini chaque fin de journée. Le montant à verser est alors variable. Ainsi, afin de faciliter le paiement des intérêts, le taux Saron est calculé sur une moyenne trimestrielle. De plus, comme la détermination de ce montant dépend des taux Saron passés, il ne vous sera pas possible de connaître le montant de vos frais à l’avance.

 

Comment s’applique le taux Saron ?

Afin de mieux comprendre le fonctionnement du taux Saron, prenons l’exemple d’un futur propriétaire qui souhaite acheter une maison ou un appartement à 1’000’000 CHF. Il s’agit d’une constitution de 20 % de fonds propres (dont 10 % minimum d’apport personnel et le reste peut être de la caisse de pension). Cela représente donc un crédit de 800’000 CHF.

La grande majorité des institutions bancaires proposent un taux réel d’environ 2 % fixe pour une durée de 10 ans.

L’amortissement est la constitution d’un capital en vue d’amortir une dette dans 15 ans ou afin de diminuer la dette immédiatement.

Dans les charges, nous ne considérons pas les frais de rénovations pour éviter une différence entre posséder une maison ou un appartement en PPE.

1 er

660’000 x 2,56* % sur 10 ans

1’408 CHF

2ème rang

133’400 x 2,56* % sur 10 ans

285 CHF

Amortissement

133’400 / 15 ans =

741 CHF

Charges réelles d’entretien

Assurances, chauffage, eau

383 CHF

Mensuel (arrondi)

 

2’817 CHF

*Taux indicatifs

Au mois de juin 2022, le taux hypothécaire a atteint 3,05 % pour une période fixe de 10 ans. Pourtant, au mois d’août, le taux est de 2,56 %, soit une différence  0,078 % qui équivaut à 618 CHF par année. Vous pouvez constater que la différence est assez importante.

Il est possible de comparer la fluctuation du marché à une randonnée. Plus la montée est importante, plus la descente le sera aussi. De même, après une montée conséquente, on peut s’attendre à une descente de la même envergure. Il est donc nécessaire, dans ces périodes, de ne pas se presser à la décision. En effet, tout peut vite changer, comme la montagne, la météo, l’environnement, et bien d’autres paramètres. Cette théorie est applicable sur les différents cours de change, surtout d’après les graphiques. Après une montée, une descente, ou l’inverse.

 

Concrètement, quels avantages pouvez-vous tirer du taux Saron ?

Le premier avantage du taux Saron est son caractère variable. Lorsque les taux d’intérêt baissent, le taux Saron baisse également puisqu’il est basé sur les taux d’intérêt utilisés par les banques pour se prêter de l’argent. Toutefois, le revers de la médaille fait que lorsque les taux augmentent, le taux Saron devient également plus cher.

Afin de combler cette variation des taux, nous préconisons le taux Saron, une référence qui se calcule selon le marché des monnaies. En plus d’être dirigé par la BNS, le taux Saron vous apporte différents avantages, comme :

  • La flexibilité, car en tout temps, vous pouvez transférer votre hypothèque en taux fixe, lorsque le marché est favorable. De plus, l’hypothèque Saron est à durée indéterminée, vous pouvez donc y mettre un terme au moment où vous le souhaitez.
  • La transparence, car le cours peut être suivi et reste visible sur internet.
  • Une révision tous les 3 mois, ce qui vous permet de prendre une décision tranquillement.

 

Le taux Saron pour faire des économies importantes sur votre hypothèque

Reprenons notre exemple avec un taux Saron de 0,9 %. Dans la majorité des cas, la marge exploitée par votre banque est en moyenne 1 %. Ce qui vous fait une dette totale de 793’400 (1er rang 660’000 + 2 -ème Rang 133’400).

Vous pouvez donc avoir deux cas de figure :

  • Si vous optez pour le taux fixe à 2,56 %, une dette de 793’400 CHF représente une indemnité mensuelle de 1’692,60 CHF (amortissement et charges réels non compris).
  • Dans le cas du taux Saron de 1,9 % pour une dette de 793’400 CHF, cela représente une indemnité mensuelle de 1’256 CHF (amortissement et charges réels non compris).

La différence est de 436 CHF par mois, soit une somme de 5’236 CHF dans l’année.

Si vous placez ce montant sur un compte en cas d’augmentation du taux après 10 ans, vous aurez économisé 52’360 CHF.

Admettons que les taux fixes diminuent (selon les analystes, la probabilité est grande au vue la déflation que nous aurons dans 2 à 3 ans) vous aurez la possibilité de bloquer votre taux aux alentours de 2 % à 10 ans sans regret d’avoir conclu pendant cette attente avec un taux Saron !

José-Sylvain Bureau
Responsable régional des ventes

Brevet fédéral de conseiller financier

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